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　　2008年9月6日下午2：30，由观点地产机构联合呼和浩特市委、市人民政府共同举办“2008博鳌房地产论坛草原行”在“青城”呼和浩特盛大举行。众多地产首脑、财经泰斗、国内外投资商以及全国主流媒体齐集参与，共同搭建展示、推介呼和浩特的有效平台，全面发掘呼和浩特的投资价值及发展前景，为呼和浩特的招商引资抛砖引玉、奠定基础。以下为全国工商联房地产商会会长聂梅生女士演讲实录。

　　主持人：非常感谢薄市长的精彩演讲。通过薄市长的演讲相信大家对呼和浩特有了更进一步的认识和了解。我们也再次欢迎更多远道而来的嘉宾来到呼和浩特投资兴业。下面我们将请出的演讲嘉宾是一位尊贵的女士，她就是全国工商联房地产商会会商聂梅生女士。聂梅生女士历任建设部住宅产业化办公室主任、全国工商业联合会住宅产业商会会长、教授，她对建设中国绿色生态住宅和房地产市场发展有着独到的见解。今天她为我们带来的演讲题目是房地产政策反思与预期。有请聂女士。

　　今天我发言的题目是“房地产调控政策的反思和预期”。

　　为什么要说这样一件事情？因为房地产宏观调控现在到了深度，房地产业在全国到了深度调整的阶段。我们回想起来这一轮是从什么时候开始，曾经有过什么样的波动，有什么样的结果，我们可以温故而知新。这一轮应该是从2004年开始的，仍然是盯着房价为期五年的调整。

　　从房价来说，04年到了9.5%，然后进行调整，调到了06年的同比增长5.5%。当时在座的很多企业家，包括任总，我们一起谈的时候都说搞的不好会有一次井喷，就是压得太低。果然到2007年发生了井喷，一下涨到了同比10.5%。现在已经到了同比增速7%，没有什么悬念，未来几个月肯定增速会下降。

　　我做了一次平均值，完全是一次过山车，如果没有这个过山车，房价是什么样？我计算一下，2004年到今年还到不了8%，仍然低于GDP增速。

　　比较明显的是2007年和2008年的反差。2007年宏观调控的政策和结果是什么？2007年是以抑制流动性作为宏观调控的内容。房地产方面加大保障性住宅建设体系。在去年的政府工作报告当中，由提出控制房地产投资规模改为保持房地产投资合理规模。2007年的政策的背景是采取了加大供给、抑制需求、以期稳定房价的政策。当时说加大供给也是对的，因为可以抑制需求，房价可以平稳。但是到了11月份，房价又像脱缰的野马控制不住了。当时又提出了第二套住房贷款的比例，抑制需求。2007年采取的政策是加大供给、抑制需求、土地放量。出现的结果是几个新高：一个是五年来土地大幅度增长，土地价格达到五年来的最高；然后是房价出现了三年来的新高。到了2007年底，社会上对这一次宏观调控的置疑很多，给了政策很多考验。当时建设部压力也很大，为什么这样一套宏观调控政策出台以后2007年土地价格达到五年新高、房价达到三年新高。造成这个结果的主要原因是忽视了流动性过剩，资本市场和土地市场的联动。造成了2008年三方面要付出一些代价，也就是说政策制定、开发商、购房者等三方面承受了2007年透支的影响。这是在2007年金融和资产、资本市场和土地和房地产之间是如何密切的互动起来。

　　在去年地价、房价快速上升、投资急速上涨的情况下。去年的投资在今年有一个翘尾因素，今年的投资增长还是达到30%，远远高于固定资产投资的25%左右。今年的调控手段采取紧缩房贷、压缩需求、防止过热和通胀的政策。紧缩银根非常紧，上半年五次调整了存款准备金，同时严格控制银行开发贷款和个人抵押贷款，一直到现在也没有松懈。去年对第二套房政策的出台，大量抑制了需求增长。再加上今年的特殊国际背景和国内经济受到灾害影响，形成了今年购房需求的极降，目前已经形成了供给远远大于需求的情况。

　　在今年的政策当中有两条非常积极。第一条就是高度重视住房保障系统建设。这个可以达到稳定房价的结果。第二是实行稳定的财政政策，这一条还会继续执行下去，也就是说财政税收很高。呼和浩特也增长了很多，大概增加了40%-50%左右的财政收入。着力调整产业结构、支持医疗、教育、公共设施的协调发展，只有客观提高人民收入，人民才能有能力消费。

　　在今年的情况下，房地产发展情况增长？实行了紧缩的货币政策和大幅度地压缩了需求，这种情况之下1-7月房价同比上涨7%，估计这个数字还要下降。因为去年到了八月份以后涨得快，今年涨得慢或者不涨。开发投资也在逐渐回降，关键问题是后面的数字，就是土地的购置面积、开发面积、新开工面积，七月份环比比六月份下降两位数。土地购置面积的环比下降达到30%多，说明投资在减少，尤其到2009年投资会继续减少。投资减少说明供需关系还会再次变化。投资的减少会拉动国家经济下行，会毫无悬念地拉动经济的下行。到明年会显现出后果。这是今年调控到现在可以看得出来的效果。具体到房地产业就是交易量急速下降，不管是现房和期房的销售面积都在同比下降。尤其是期房的销售面积降幅达到42个百分点，北京已经突破了50%。

　　总结起来，在两年的调控当中什么达到了共识？就是对中低收入的政策性住房达到了共识，将来会形成两个版块，政府主要管理政策性住房，市场主要管理商品房。但是有两点达不到共识，起码很多人想不通。07年加大供给造成房价大幅度上升，背离了调控的目标。07年调控目标绝对不是想把房价调上去，而是调下来，结果是上升。08年压缩了需求也不是想降低交易量。我想08年制定房地产宏观调控政策的决策人也不想把交易量压缩到现在的程度，使期房的交易量下降42个百分点。调控的预期都是稳定、发展，使房地产健康发展，从来没有脱离这两句话。现在交易量这么大幅度的下挫也不是调控的目标。

　　从经济学来讲，现在房地产市场是典型的滞胀，就是价格还在上涨，但是交易量下降，也就是发展预期不好。追究原因，我觉得以房价作为预期的目标为主。

　　我不想简单的以房价两个字描述中国房地产的情况。在房价里面有很多悖论，房价到底体现了什么价值？它到底是消费价值为主，还是投资价值为主，还是金融价值为主，这是值得我们好好考虑的问题。商业地产和住房都应该有消费价值和使用价值，应该有使用功能，是民生的必需品。它是大宗的消费品。在这个领域里面我们可以说销售比、性价比和开发商的投资产出比、成本利润比，消费是它的第一属性。脱离了它的第一属性就不好谈房地产。但是它有它的投资价值。我记得孟晓苏先生在中央台提出国际国内确实把眼光放到了房地产投资上。因为它的产业关联度是1.7-2.2，所以房地产波动会影响固定资产投资波动的60%，国内外也都这样讲。房地产对国民经济的影响比国民经济对房地产的影响大，是因为首先把房地产放到了投资类，本身就关联了20%，又关联了2.2倍，也就是关联到了60%左右的投资波动。国家把它放在固定资产投资，为什么居民不能把它放在家庭固定资产投资里面？我想一定要放在居民家庭固定资产投资里面。否则就难以解释为什么这次万科房价打折，第一期的业主就要求赔钱。为什么要赔钱？是因为家庭固定资产投资缩水。如果把它列入消费的话就应该计入CPI指数。如果真正拿工资收入买房子怎么不影响消费？

　　房价的第三个价值也就是金融价值。因为银根、地根是房地产的根本。银根和地根能跟金融没有关系吗？从去年的市场可以看出银根和地根的关系。但是资产价值是短期的，因为任何一种资产主要有金融价值，一定在资本市场上大幅波动，会被不合理放大，也会被不合理缩小，就像油价一样。但是这种波动最后要回归到第一价值和第二价值当中去。

　　今年房价的持币待购和交易量下降恰恰是房价的期价不好，所以我们在制定政策的时候要把房价问题想清楚。

　　最后，关于下一步的房地产调控政策。我觉得这个政策释放的已经比较充分，刚才孟总也提出总书记的观点。目前的宏观经济已经出现了一保一控，更多的是谈到保增长，也就是对投资、消费和进出口的拉动。投资、消费房地产负责两头，只要是保增长、保内需、保消费，房地产绝对是非常重要的。

　　另外还有房价的问题，房价一定是与整个宏观经济配套的。如果经济继续保持增长，房价就不应该大幅度波动。下一步应该避免这三个方面：第一就是避免房价大幅度下挫；第二，避免房地产企业大幅度地倒闭；第三，避免由于房地产下挫引起银行形成大批坏帐。所有政策的出台不会支持刚才我说的这三点，一定是要避免，要更加稳定，使房地产更加健康地发展。