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　　我们首先邀请的是亚盛中国的陈贺明高级经理。英智财华投资银行部张华先生。IDG中国区合伙人杨飞先生。德勤华永会计师事务所合伙人邓武章先生。仲量联行中国区董事钟德尧先生。

　　第一个问题，商业物业的投资价值在那里呢？

　　【主持人：】我知道你们这里投资房地产比较多，那么看重商业地产什么方面的价值呢？

　　【张华：】商业地产不仅仅是商业加地产的模式，一个好的商业地产，它更多是一种可持续的未来的长期回报，而不是短期的回报。商业地产要是一个好的项目，首先是它的定位，它的品牌定位，包括它的区位定位，包括它的业态定位，这些都是非常重要的。如果定位好的话，能够满足长期可持续发展，这样的商业地产模式我们认为是好的模式，这也是它的价值所在。当然现在我们国家很多商业地产都是由地产商转型来做商业地产，这里面会存在着很大的问题，它们在做住宅的时候做的比较成功，但是商业地产我刚才讲了并不仅仅是商业加地产的简单复合，这里面需要商业的规模、商业的定位、商业的管理，只有通过这个才能实现长期的回报，但是现在有一些商业地产商，由于受到自身资金压力的影响，也开始创新，这种创新就是把整体的产权分割出来，把它卖掉，或者是分租、或者是分售的形式，这对整个商业地产的发展是一种不成功的模式。我想商业地产真正的价值还是体现在长期的商业规模，从它开始的建设就要定位好规划，包括专业的团队，这样才能获得长期可持续的发展，这样才有可能获得资本的青睐。

　　【陈贺明：】我们是日本亚盛集团。我们很看重商业地产的现金流，从我们操作的方式来讲有这么几种，一个是整体把商业开发起来，然后自己经营，到最后我们把它推向金融市场，做资产证券化，我们最成功的案例是西武百货，在我们日本总部做的。还有就是把商业地产做成连锁，我们有一个案例，奢侈品的连锁店，比如说LV、各种名表，做了一个打折店。它的位置比较好，现金流也比较好。商业地产最后的出路，就是卖掉或者是并购，并给小的，或者是把商业地产卖给同行业关系比较好的行业部门、领先企业，基本上就是这三个渠道吧，对商业地产。

　　【主持人：】继续第二个问题。我们知道现在的连锁零售一直是资本和基金投资的热点，我们也想知道连锁零售企业他们投资的价值是在哪里。

　　【杨飞：】我们看重的这些企业，一个是要符合现在的消费取向，这些企业的现金流非常好，虽然说规模很大，但是实际上也是属于轻资产的行业。而且消费加服务，非常符合现在中国社会转型的需求。从大的形式上这是我们的判断。从具体的企业来说，饭店每天都有人开每天也有人关，连锁店也是这样，不光有商务模式的创新，其实更重要的是执行力的创新，特别是一些细节的创新。比如说开百货商店，最早的时候中国人想不起来，到了日本和美国看到百货商店里有小孩的幼儿园，就是说放小孩的地方，好的，国内也开始学了。这里面就有一个问题，谁去做这样额外的设施，这些都是占用资源的。你要做的既简洁又能够符合消费者的需求，这样才是好的，你不能说做的越多、越复杂，最好做一个幼儿园在里面，这样你就养不起了，你这个企业就垮了。企业要符合现在的消费取向，一方面还要运作的好。

　　【邓迎章：】其实刚才杨总谈的非常精彩，我想补充的是，怎么把公司价值挖掘出来，无形资产的品牌其实是公司资产的很大一部分。大家在进行选择的时候，也是会很注重品牌的，会把价值和品牌结合起来，这样去判断什么样的企业会成功。

　　【主持人：】现在很多企业都在积极想引入风投，或者是私募，除了能够带来资金的优势，还会给企业带来什么样的优惠和好处呢？

　　【钟德尧：】我本人主要是在商业地产这一块做的多，做购物中心或者是其他房地产项目，一方面是引进资本，可以把盘搞活，另外也是觉得自己在商业地产这一块，招商以及今后的运营安排，这些都会涉及到将来退出的方法。其实在境外很多机构投资者，他们通过以前的工作已经累积了很多资产管理经验，开发管理、项目定位等等，当然要到中国境内，跟在欧洲等地区可能情况不一样，但是起码他们有一个过程、有一个系统，把经验带过来。我想除了带进资金中国企业之外，还可以带进国外先进的管理经验。

　　【杨飞：】大家经常会说不仅仅带来资金，但是实际上大家对资金看的并不是特别重，资金在整个社会是过剩资本的时代，钱在社会多的是，永远不缺，但是缺的是伙伴，我想这个伙伴会能带来很多东西，主要是三点。第一是品牌，我记得我们公司在香港上市的时候，香港资本市场基本形成一个规律，一个公司利润三千万的时候，资本市场认为这个公司没有利润，或者还是负的，如果是有五千万的时候，他们认为有一点利润，如果是你有一亿利润的时候，他们认为这个公司的利润不少。为什么呢？这就是说一个公司的规范化过程的问题，作为一个基金来讲，合作的过程，这是一个标准，不是一点、两点，就说你要规范自己，有公司为花很多钱，几百万，实际上就是找一个人告诉你这个不对那个对、那样做不对这样做才对，找一个基金基本上可以达到这样的目的，而且信任，因为你们的利益一致，有时候咨询公司达不到这样的作用，因为我想听你的就听你的，但是基金的话不听不行，因为他是股东。品牌规范了之后，资本效率为什么好呢？就是提前实现，这是资本市场最大的功用。现在杨国强上市公司是一千亿港币，但是如果不上市，把碧桂园每年30亿的利润，加在一起，算成杨国强整个的家产，那要有一千亿就是三五十年后的事情了，但是现在全社会的人都知道他是一千亿的富翁，这就是资本市场的效率。还有就是提前认可，有了基金，这些都有帮助。第三就是人脉关系了。

　　【主持人：】现在连锁零售和商业地产开发商在进行资本运作的时候需要注意什么样的问题？

　　【邓迎章：】我想首先要清楚资金的用途是在哪里。很多时候我们发现钱以来了，但是他们有别的想法，可能跟原来的计划有很大的出入。明确怎么使用资本，这是非常重要的一点。另外就是财务，要有一个比较完善的财务制度，把资本运作从财务的角度表现出来。

　　【主持人：】最后一个问题。IPO已经成为一个热点，越来越多的企业提出自己的上市计划，其实上市是一个双刃剑，一方面会为企业带来资金管理的提高，同时带来市场扩张速度的加快，同时对企业的管理，还有内控等方面的要求是水涨船高，我们的问题就是什么样的企业是需要上市的？上市的优势和劣势究竟在哪里？

　　【杨飞：】这个问题是可以做一篇论文的，围绕资本还是解决钱的问题，企业在发展的过程中你需要资金，你有资金的使用计划，资金到位，会对企业发展起主要的推动作用。其他的东西应该说是副产品。但是现在有的不需要资金的企业也要上市，这是什么样的情况呢？我揣度，我没有问过杨国强，肯定是从资产的保有，使它更合法的继承，各方面更公开化。还有比如说从聘人的角度，我说一个很好玩的例子，我们公司的一个秘书陪一位老总去上海出差，他觉得这个人非常不错，但是觉得这个人可能聘不起来，因为觉得我们是美国大公司啊，于是我问他出多少钱，他说每个月5000块钱没问题，我说我们这里出的是3500块钱。大的公司，英特尔、谷歌，都是巨额的钱在帐上，都有上百亿美元的储量在那里，但是是为了风险的平衡，还有就是其他方面的考虑。不想上市其实也有好处，IDG不是上市公司，为什么？麦格维觉得上市受到的约束太多，你说他小富即安也可以，但是这是两个性格，社会和谐这种人也需要。

　　【张华：】美国资本市场不断的创新，各种金融产品非常多，对中国来说新兴经济体，资金的需求比较大，但是我们的金融市场又不太发达，这样的情况下除了银行的借贷，或者是民间资本，剩下的都只有可能走资本经营之路了。在现阶段上市或者是走私募之路对民营企业还是必要的，当然十多年之后我们经济的发展非常成熟和完善了，而且资本市场的发达程度非常之高的情况下，我认为上市或者是私募不一定要走这一条道路，上市之后还要付出一定的代价，不管这个代价是大还是小，包括有的上市公司，维护费用非常高。我就简单补充这么一点。

　　【钟德尧：】

　　【陈贺明：】房地产投资和私募基金，都是我们目前在做的事。目前我们在投三十多个项目，其中也有房地产企业。说到房地产，我们管理的几支房地产基金，无论是上市也好，还是其他的渠道也好，最终就是要解决一个渠道，有了资本的助推器，企业才能发展的比较大。实际上上市也不是唯一的途径，我们在做资产证券化，虽然国内的法律环境不是很健全，但是可以预见中国的金融衍生品市场一定会发展起来，还有其他的一些渠道，行业的整合，我们的一些操作方式，比如说整体的购买、合作开发、合作经营等，我们除了提供财务支持，还会有其他综合的服务，比如说经济化的管理，可能中国人都比较清楚，日本人的一些理念，包括他的管理手段还是比较先进的。还有就是技术上的对接，我们从日本引进了一些技术，也可以作为增值的一项服务放进去。还有对海外的市场开拓，我们最大的一个股东是伊藤忠商社，他们利用他们的网络可以做商业上比较多的事情。

　　【主持人：】刚才几位都从市场和品牌阐述了上市不上市的优劣势，邓总能不能从财务上阐述一下呢？

　　【邓迎章：】我跟大家分享一个例子，2005年有一家公司想在2008年奥运会之前上市，首先从财务内控方面入手，找到我们跟他们一起研究怎么定会计准则。结果他们不超过三年的时候，去年就已经在美国上市了。

　　【主持人：】谢谢大家，我们今天上午的论坛到这里结束。