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　　　联建协议=购房协议   无预售许可证→协议无效
　　[核心提示]购房人既得不到预期收益，也得不到违约赔偿，只能获赔利息损失

　　因商铺逾期两年半没有交付，我省象山县的一些投资人对上海服装城股份有限公司(以下简称上海服装城)提出了强烈的质疑(详见浙江市场导报5月25日B2版报道)，但是让他们意想不到的是，对方竟以协议无效为由，拒绝承担违约责任。

　　“按合同的约定计算，违约金至今累计已达8万多！"家住丹城镇的一位王先生无法接受这一说法。王先生是于2003年6月与上海服装城签定了《营业房联建协议书》的。协议书约定，营业房最迟于2004年12月交付使用，如果未能按期交付房屋，他有权要求服装城“每延期一天按已付房款的万分之三计付违约金”。

　　服装城喜见协议无效？

　　“上海服装城凭什么认为合同无效？”王先生以及与他着相同遭遇的投资人提出了相同的疑问。

　　对于这一反映，浙江市场导报《维权周刊》联系了上海服装城。法务部的一位李先生告诉记者，根据国家有关规定，商品房销售应当取得《预售许可证》，但是公司一直没有取得该证。为了顺利地实现销售目的，因此采用了联建的名义，以规避法律的禁止性规定。

　　“如今，有关方面已经认定，《联建协议》的实质为商品房预售合同，因此这样的协议是无效的。”李先生告诉导报记者，对于合同无效，双方均有过错。“我们的过错在于，没有取得《预售许可证》的情况下，进行宣传炒作。投资人的过错在于，明知没有许可证，仍决定购买。”

　　公司方面继而认为，基于合同无效的事实，公司只需适当地向投资人进行一下补偿，而不需要承担违约责任。或许正是上述原因，采访中，服装城方面似乎喜见协议无效这一结果。

　　无证售房竟振振有词

　　“我们是普通的老百姓，我们只知道买商铺是一手交钱一手交房的。”王先生及家人告诉浙江市场导报《维权周刊》，他们并非专业人士，对购房的相关政策并不了解，不清楚商铺销售要取得《预售许可证》，也不清楚当初开发商提供的购房协议中“联建”所蕴含的意义。

　　王先生翻出手头上的不少资料告诉记者，之前开发商向他们出具了许多政府部门的文件(对上海服装城建设规划的批复)，有镇政府的，有规划局的，有商业委员会的……这足以让他们相信，服装城的建设是符合相关要求的。

　　“我们哪里想到，具有那么多批文的项目，竟然还不能售房！”投资人表示，上海服装城明知未取得《预售许可证》却故意隐瞒，这样的行为构成了欺诈。

　　尽管提出了违约索赔，但是上海服装城法务部的有关人士却此颇有“底气”的表示，“有意见的可以通过司法途径解决！”

　　导报记者获悉，公司方面之所以如此“从容”，是因为针对此次违约纠纷，此前已有司法判例，法院作出的认定与公司方面的立场基本一致。

　　购房需防“避重就轻”

　　针对上海服装城的购房纠纷，浙江市场导报维权顾问、浙江和泰律师事务所盛军华律师指出，本案中，上海服装城未取得预售许可证明，因此不是合法的开发商。根据法律规定，预售合同应当认定无效。不具备主体资格的销售方对于由此给购房人带来的损失应给予赔偿，赔偿金的数额应相当于无过错方的实际损失。

　　盛军华律师提醒，投资人在购房前，应全面查验相关材料，以防开发商“避重就轻”，选择性地提供非关键材料糊弄购房人。此外，投资人还应当留意，该商品房是否属于共同开发的房地产，如属合作开发则售楼合同应经共有人同意；要仔细验证“五证”，即国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、设计方案与施工许可证、房地产预售许可证。

　　判例参考：

　　王女士起诉上海服装城

　　2003年，台州市区的王女士与上海服装城签订《联建协议书》，服装城承诺最迟于2004年10月交付营业房，如有违反，服装城每天支付已付房款的万分之三的违约金。

　　2005年底，因未交付房屋，王女士致函服装城，要求按约定赔偿其利息损失并支付违约金，两项合计5.3万余元，服装城未予答复。

　　王女士起诉上海服装城后，上海金山区法院审理认为，案涉《联建协议书》系双方真实意思协商一致的结果。原告作为有完全民事行为能力人，应当知道联建含义。原告应当知道所谓联建就不可能已取得商品房预售许可证，否则双方没有必要签订联建协议，直接签订商品房预售合同即可。故原告提出被告有故意隐瞒没有取得预售许可证的诉称，缺乏事实依据。

　　法院还认定，《联建协议书》形式虽表现为联建关系，但根据协议约定，原告仅有出资购买和监督管理等权利，其他事项均由被告负责，故实质上为商品房的预售关系，有理由相信双方对此均是明知的。被告在无预售许可的情况下，为达到商品房预售的目的，与原告签订联建协议，规避了法律禁止性规定，故确定《联建协议书》无效。

　　对此，服装城公司负有主要过错责任，原告明知联建的真实含义，仍参与所谓的联建，也有一定的责任。根据法律规定，双方依据无效合同取得财产应当相互返还，有过错的一方应当赔偿对方的损失。

　　金山法院最终判决，服装城赔偿占用原告预付款期间的利息损失，而原告依据无效协议主张违约金请求，没有法律依据，不予支持。

来源:浙江市场导报